The betLa apuesta
Centralis Residences is a 100-unit Little Havana rental built in 2023 that Gamla Cedron is now selling as condominiums from $334,000, and the number that decides it is $471 to $516: what condominiums in its two price bands closed at per foot across the submarket this year, against a median $524 asked here. The two-bedrooms ask less than that band; the one-bedrooms carry a new-building premium of about 11 percent.
Centralis Residences es un edificio de alquiler de 100 unidades en la Pequeña Habana, construido en 2023, que Gamla Cedron vende ahora como condominios desde $334.000, y la cifra que lo decide es $471 a $516: el precio por pie al que cerraron este año los condominios de sus dos bandas de precio en el submercado, frente a una mediana de $524 pedida aquí. Los de dos dormitorios piden menos que esa banda; los de uno llevan una prima de obra nueva de un 11 por ciento.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33128, 33135, 33125, 33130 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $300K – $400K$300.000 – $400.000 | 77 | $370,000 | $468 |
| $400K – $500K$400.000 – $500.000 | 85 | $450,000 | $473 |
A small building in a deep bandUn edificio pequeño en una banda profunda
100 residences against 160 closings a year in its two bands across 33128, 33135, 33125 and 33130 is about seven months of demand, so the submarket can take the whole building. The postcode alone is thin: 33128 closed three homes in these bands all year, which is why the study measures the submarket. Sales opened in November 2025; the MLS shows four contracts pending and no recorded closing, and the County still lists the site as its land plat. The board runs 16.3 months of supply, a buyer's market.
100 residencias frente a 160 cierres al año en sus dos bandas en 33128, 33135, 33125 y 33130 son unos siete meses de demanda, así que el submercado puede absorber el edificio entero. El código postal por sí solo es estrecho: 33128 cerró tres viviendas en estas bandas en todo el año, por eso el estudio mide el submercado. Las ventas abrieron en noviembre de 2025; el MLS muestra cuatro contratos pendientes y ningún cierre registrado, y el Condado aún lista el solar como su parcelación original. El mercado tiene 16,3 meses de oferta, favorable al comprador.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33128, 33135, 33125, 33130 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33128, 33135, 33125, 33130 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33128, 33135, 33125, 33130 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33128, 33135, 33125, 33130 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2025 | 7 | $982 |
| 2026 | 7 | $902 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Where it asks, against what the band paysDónde pide, frente a lo que paga la banda
One-bedrooms ask $334,000 to $375,000 on 622 to 716 sf, two-bedrooms $445,000 to $470,000 on 1,057 sf, a median $524 a foot across the five active listings. Condominiums in the submarket closed at $471 a foot between $300,000 and $400,000 and at $516 between $400,000 and $500,000; the band cards above include houses. The two-bedrooms at $421 to $445 a foot ask less than the band pays. The delivered-cohort card is West Brickell towers at $900-plus, not a comparable. Per-foot figures use MLS area.
Los de un dormitorio piden de $334.000 a $375.000 sobre 622 a 716 sf, los de dos de $445.000 a $470.000 sobre 1.057 sf, una mediana de $524 el pie en las cinco fichas activas. Los condominios del submercado cerraron a $471 el pie entre $300.000 y $400.000 y a $516 entre $400.000 y $500.000; las tarjetas de banda de arriba incluyen casas. Los de dos dormitorios, a $421–$445 el pie, piden menos de lo que paga la banda. La tarjeta de obra nueva entregada son torres de West Brickell a más de $900, no un comparable. Las cifras por pie usan la superficie del MLS.
On the MLS todayHoy en el MLS
5 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-16. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
5 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-16. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 502 | 1/1 | 622 sf | $334,000 | $537 | $523 | 273 |
| 607 | 1/1 | 639 sf | $349,000 | $546 | $520 | 1 |
| 711 | 1/1 | 716 sf | $375,000 | $524 | $565 | 0 |
| 305 | 2/2 | 1,057 sf | $445,000 | $421 | $868 | 6 |
| 705 | 2/2 | 1,057 sf | $470,000 | $445 | $868 | 314 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 17 photographs carried on MLS listing A11909826 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 17 fotografías de la ficha MLS A11909826 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 622 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 622 sf.
| HOA at $0.81/sf/monthGastos de comunidad a $0,81/sf/mes | −$6,046 |
| Property tax at 2.02% of $334,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $334,000 | −$6,747 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,239 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$15,032 |
Already rented, and the yield is honestYa alquilado, y con un rendimiento honesto
Unit 502, a 622 sf one-bedroom asking $334,000, is leased at $2,200 a month until July 2027: 7.9 percent gross. Less the association ($523 a month on that unit; the developer now quotes 81 cents a foot) and tax at 2.02 percent, it nets about 4.0 percent before insurance and vacancy. The developer credits two and a half years of association fees, about $15,500 on a 639 sf one-bedroom, which lifts the first 30 months. The developer markets 12 leases a year, monthly allowed, where a broker sheet said annual only: read the recorded declaration before underwriting monthly rent.
La unidad 502, un dormitorio de 622 sf a $334.000, está alquilada a $2.200 al mes hasta julio de 2027: un 7,9 por ciento bruto. Restando la asociación ($523 al mes en esa unidad; el promotor indica ahora 81 centavos por pie) y el impuesto al 2,02 por ciento, deja un 4,0 por ciento neto antes de seguro y vacancia. El promotor acredita dos años y medio de cuotas de asociación, unos $15.500 en un dormitorio de 639 sf, lo que mejora los primeros 30 meses. El promotor anuncia 12 alquileres al año, mensuales permitidos, donde una hoja de broker decía solo anual: lea la declaración registrada antes de calcular con renta mensual.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | No acquisition or conversion loan has been reported.No se ha publicado ningún préstamo de adquisición ni de conversión. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered. Built in 2023 as a rental, converted to condominium with sales launched in November 2025. Closings from August 2026, so a buyer closes now: 10 percent at contract for an owner-occupant, 15 percent for an investor (developer terms, October 2026).Entregado. Construido en 2023 como edificio de alquiler, convertido en condominio con ventas abiertas en noviembre de 2025. Cierres desde agosto de 2026, así que el comprador cierra ya: 10 por ciento al firmar para uso propio, 15 por ciento para inversión (condiciones del promotor, octubre de 2026). |
| DeveloperPromotor | Gamla Cedron Group of Aventura, led by CEO Shaoul Mishal. Douglas Elliman's Solis Chirino Group runs sales. Gamla Cedron also owns the lot next door and had not decided what to build there (The Real Deal).Gamla Cedron Group, de Aventura, dirigido por su CEO Shaoul Mishal. Las ventas las lleva el Solis Chirino Group de Douglas Elliman. Gamla Cedron también posee el solar contiguo y no había decidido qué construir en él (The Real Deal). |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed by the developer as rentable 12 times a year, monthly leases allowed (developer fact sheet, read 16 October 2026). The broker inventory sheet read 17 September 2026 said annual leases only; the recorded declaration has not been readComercializado por el promotor como alquilable 12 veces al año, con alquileres mensuales permitidos (ficha técnica del promotor, leída el 16 de octubre de 2026). La hoja de inventario de broker leída el 17 de septiembre de 2026 decía solo alquiler anual; la declaración registrada no se ha leído |
RecommendationRecomendación
Take the two-bedroom, and negotiate the one-bedroomQuédese con el de dos dormitorios y negocie el de uno
Finished in 2023, nothing to build, sold by Douglas Elliman, with the developer pursuing Fannie Mae approval so buyers can use conventional loans (The Real Deal, November 2025). Early buyers get first pick of floor and price before the list moves.
The two-bedrooms at $448 to $504 a foot on the developer list ask less than the band closes at, and 30 months of association fees come off the carry. Offer the one-bedrooms toward $471. Get the Fannie Mae status and the rental clause in writing before contract.
Terminado en 2023, nada por construir, vendido por Douglas Elliman, y con el promotor tramitando la aprobación de Fannie Mae para que los compradores usen préstamos convencionales (The Real Deal, noviembre de 2025). Quien compra primero elige planta y precio antes de que la lista suba.
Los de dos dormitorios, a $448–$504 el pie en la lista del promotor, piden menos de lo que cierra la banda, y 30 meses de cuotas de asociación salen del coste. Ofrezca por los de uno hacia $471. Pida por escrito el estado de Fannie Mae y la cláusula de alquiler antes de firmar.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Once you own itUna vez que sea suya
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on Centralis Residences MiamiEl expediente completo de Centralis Residences Miami
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Gamla Cedron converting Little Havana apartments to condos (Nov 2025)
- Centralis Residences, developer fact sheet and price list (October 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-16. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-16. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.